Regler for å bygge ekstra rom i bolig

Du vet sikkert allerede at flere rom (som regel) ofte betyr dyrere bolig. En 2-roms leilighet i sentrale strøk, kan øke kraftig i verdi hvis man gjør den om til en 3-roms. Men det finnes en rekke regler for å bygge ekstra rom i bolig.

Hvordan kan du få flere rom i boligen din?

Planløsning har nemlig veldig mye å si. I eldre leiligheter der kjøkken og stue ofte er separat, kan man uten problem flytte kjøkken ut i stue og lage en 3-romsleilighet. I eldre hus, gjerne de fra 50-tallet der soverom kan være ekstra store, kan man ganske enkelt dele opp det eksisterende soverommet for å få plass til et til.

Det finnes mange forskjellige muligheter, men husk også at ikke alle boliger «tåler» å bli delt opp i flere små rom. Sørg for at det er nok plass, og ikke undervurder at man trenger luft og rom for bevegelse for å trives. Når det er sagt, hva kan du egentlig gjøre for å få flere rom i boligen din og hvilke regler gjelder for å bygge ekstra rom i boligen?

Sette opp lettvegg:

Å bygge lettvegg uten bæring og store inngrep i boligens konstruksjon er ingen stor oppgave om du er middels nevenyttig. Det eneste du trenger ved siden av materialene er en god plan og tegning av konstruksjonen, sag, spiker, vater og hammer, altså helt vanlige husverktøy.

Har du plass nok, kan du bygge veggen liggende på gulvet. Det er enklere å reise den når den er klar, holde den på plass med kiler mot tak og sidevegger og justere til før den festes – enn å gjøre alt av forarbeid mens veggen er oppreist. Husk å måle opp slik at veggen er 1 cm kortere enn avstanden til veggen og 2 cm lavere enn takhøyden – da får du god plass til å isolere og tette skikkelig. Montér har laget en video som enkelt forklarer hvordan du skal sette opp en lettvegg.

Flytte eller rive vegg:

Denne er litt mer vrien enn lettvegg. Som eier av egen leilighet, står du i teorien fritt til å endre planløsningen som du vil. Å gjøre rom større eller mindre og flytte på dører er i utgangspunktet ok, så lenge man sørger for at oppholdsrom tilfredsstiller visse krav og unntak. Blant unntakene av «fritt frem»-regelen finner vi bærevegger.

Bærevegger inngår i selve konstruksjonen av en bygning, og har følgelig en funksjon når det gjelder å holde vegger og tak i bygningen på plass. Å rive ned eller flytte på en slik vegg kan derfor ha katastrofale konsekvenser, og det kreves dermed at du søker kommunen før du går løs på en slik vegg.

Her er det viktig at du setter deg inn i akkurat hvordan du skal gå frem. Advokatfirmaet Stensland&Co har skrevet en mer grundig sak om det her.

Omgjøre kjeller:

Alt som har med omgjøring og bruksendring av boligen din, er søknadspliktig. Men å omgjøre kjeller er likevel mer komplisert enn om du skulle omgjort et rom, der rommet allerede er godkjent til varig opphold. Du kan for eksempel helt fritt bytte soverom til stue, og stue til treningsrom, om alle rommene er godkjente for varig opphold – og endringen ikke inkluderer å endre planløsning.

Siden kjelleren ikke fra før er godkjent for varig opphold må huseier søke kommunen om godkjenning før den kan tas i bruk som bolig.

De samme reglene for omgjøring gjelder forøvrig også bruksendring fra fritidsbolig til bolig, fra bolig til næring eller omvendt, og hvis man skal slå sammen eller dele opp boliger/leilighet. Reglene gjelder også bruksendring av rom fra tilleggsdel til hoveddel.

Direktoratet for Byggkvalitet har utarbeidet en fin veiviser som guider deg igjennom prosessen og som forteller deg om du må sende byggesøknad til kommunen eller ikke.

Hva menes med «godkjent for varig opphold»?

Dette er kravene som stilles for at et rom er godkjent til varig opphold:

  • I følge Teknisk forskrifts krav til rom for varig opphold må rom ha et volum på minst 15 m3.
  • Rom for varig opphold skal ha en takhøyde på minimum 2,4 m. Det anbefales at rommet er minst 7 kvm stort.
  • Rommet skal ha vindu og utsyn.
  • Tilstrekkelig tilgang på dagslys er viktig. Kravet er at rommets lysflate utgjør minimum 10 prosent av rommets bruksareal.
  • I tillegg kan det være krav om størrelse på vindu og brystning dersom dette må være en alternativ rømningsvei.

Utover dette kan det komme påløpende krav dersom ombygningen er større. Da kan en god idé være å sjekke siste teknisk forskrift, slik at du vet at du gjør alt i henhold til gjeldende forskrifter og regler. Hvis du i fremtiden skal selge boligen, må dette kunne dokumenteres.

Skal du utvide boligen for utleie? Vi har tidligere skrevet en artikkel om reglene rundt korttidsutleie.